株式会社コーキハウスは相続不動産の売却を専門とする相続サポート会社です。

相続をした不動産を最も有利に売却するには？

• 相続した不動産が貴方の単独名義である場合は、貴方の判断で売買契約を締結し登記書類も準備することができます。 しかし、相談をお受けする多くの場合は、登記名義人が亡くなった人のままになっていて相続人が複数いる状態ですので、売却することを決めたら（相続人の意思統一が一番大変なのですが・・・）、売却依頼の前にまず相続手続きをせねばなりません。相続人間で所有者を誰にするのか協議し、法定相続割合と異なるのであれば遺産分割協議書を作成します。相続登記手続きには、亡くなった方の出生までさかのぼった戸籍謄本の取得が必要となりますので、通常１〜２ヵ月程度の期間を要することも念頭におかねばなりません。
• 自宅売却を決定し、売却利益がでることが想定される場合、自己用居住財産の３０００万円特別控除が摘要になるかどうかが重大な問題です。相続人が、相続した居住用不動産を売却する場合にこの特別控除の適用を受けるためには、亡くなった人が住んでいただけでは適用にならず、相続人が所有者として住んでいる建物でなければなりません（住まなくなった場合は、３年目の年末迄が期限となります）。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　従って、例えば、自宅で父と長女が同居していて父が死亡したので相続人の兄妹全員で唯一残った財産である自宅を売却して分けることになった場合、通常は全員の共有持分にして、その売却代金を分割受領することになりますが、同居していた長女の持分にしか自己用居住財産の特別控除が受けられません。そこで、居住している長女が自宅全部を相続して売却し、その代金を他の兄妹に持分に応じて分配（代償分割）するようにすれば、売却代金全額に特別控除が摘要され大きな節税となります。
• ただし、相続税申告にあたり相続した自宅が小規模宅地等の８０％の評価額減額特例を受けている場合は、相続税申告期限（１０ヶ月）まで保有・居住していることが摘要条件ですので、その間の売却は避けなければなりません。ただし、配偶者が相続した場合はいつ売却しても適用されますので、例えば、父が死亡したので一人暮らしになる母を自宅を売却して引き取る場合、いつ売却してもかまいません（利益が出る場合は、前記自己用居住財産特別控除の適用も受けれるようにしましょう）。又、特定同族会社事業用宅地等（自営会社用地等）や貸付事業用宅地等（貸マンション等）も、相続税申告期限（１０ヶ月）まで保有していなければなりません。
• 相続税を納付している場合、相続後３年以内であれば売却した不動産に対応する納付税額分が経費としてその不動産の取得費として加算されますので、売却利益が出る場合は期限内に売却するようにします。そして、相続不動産の取得費は当初の購入時の代金や購入諸費用を合算して計算します。よく、権利証（権利証は相続登記手続には必要なく、紙クズとなるものです）を大事に保管しているのに、売買契約書及び諸費用の領収書を紛失している場合がありますので今一度確認してください。また、相続登記費用も取得費として加算することができまので領収書を大切に保管してください。当初の書類を紛失して不明の場合は、売却代金の５％が取得費となります。その不動産の取得日は、相続した日ではなく当初の購入日がそのまま引き継がれ、売却した年の１月１日で５年以内か超えるかで長期譲渡か短期譲渡が判定され、それぞれの税率が適用されることになります。

NEWS

　

令和6年1月1日から

これまで相続財産に相続開始前3年以内の暦年贈与が加算されていたものが、相続前7年以内の被相続人からの贈与により取得した財産の価格が加算されます。ただし、延長された4年間に受けた贈与については、総額100万円までは相続財産に加算されません。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　又、相続時精算課税制度の適用者が、贈与により取得した全ての財産を相続財産に加算されていたものが、毎年110万円を控除できることになり、そして、110万円以下の贈与税申告は不要になります。

令和2年７月10日から

いよいよ、自筆証書遺言を法務局で保管してくれて、且つ検認手続きが不要となる「自筆証書遺言保管制度」が始まります。保管の申請ができる法務局は、遺言者の住所地・本籍地・所有する不動産の所在地のいずれかを管轄する法務局です。相続人等は「遺言書情報証明書」の交付を請求し。登記や各種相続手続きに、「検認」の手続きを経ることなく利用できることになります。

令和1年7月1日から

１）これまで相続人にしか認められなかった「寄与分」に加え、相続人ではない、例えば療養看護に　尽くした長男の嫁が、相続人に対して遺産分与を請求できる「特別寄与分」の制度がスタートしま　した。２）これまで、遺産分割が終了しなければ払い戻しができなかった預貯金の払戻しが、相続開始時の口座ごとの預貯金の額の3分の1×法定相続割合（上限150万円）を限度として、相続人単独で仮払いを受けることができるようになりました。３）これまで、婚姻期間20年以上である夫が妻の老後保障のために、生前に居住用不動産を贈与したとしても、相続時には妻が遺産の先渡しを受けていたものとして扱われ、最終的に取得する財産額は贈与があってもなくても同じになっていましたが、特別受益として持ち戻さなくてもよいことになり、多くの財産を取得できることになりました。

平成31年１月13日から

　全文自書する必要があった自筆証書遺言の方式が緩和され、自書によらない財産目録を添付することができ、パソコン等で作成したり、銀行通帳のコピーや不動産の登記事項証明書を目録として添付したりして、遺言を作成することができるようになりました。

平成30年3月13日に

戦後最大となる民法改正案が閣議決定されました。平成34年4月施行を目指すとのことで、大きく報道された18歳への成人年齢の引き下げの他に、相続分野では、相続後の配偶者の生活を守る「配偶者居住権」の新設の他に、成立要件が厳格に定められている「自筆証書遺言」の方式が緩和され、相続財産の明細は自分の文字ではなくパソコンでの作成が可能になります。　また、新たなの公的機関での保管制度が設けられ、ここで保管された自筆証書遺言は「検認」手続きをしなくても名義移転に使用できることになります。 　

平成29年12月22日に

「家なき子特例」の適用や「一般社団法人」を利用した節税に対して、より厳しくする内容の平成30年税制改正大綱が閣議決定されました。所有する自宅を、子や親族の会社又は一般社団法人に売却してそのまま一緒に住み、又は社宅・理事社宅として住み続け、3年以上経過後に「家なき子」として8割減額の適用を受けるというようなことは、平成30年4月以降できなくなります。　また、一般社団法人の理事の地位を子から孫へと継承し、社団が保有する財産を相続税負担なしで継承し続けることができることに対して、役員の半数超が同族である場合は相続税が課されるようになります。

平成29年5月29日から

「法定相続情報証明制度」が始まりました。この制度は、法務局に亡くなった人と相続人の、戸籍謄本一式と相続関係を一覧にした図（法定相続情報一覧図）を提出すると、登記官が内容を確認したその図の写し（証明書）を交付してくれ、相続手続きの際にこの証明書を、これまで必要だった戸籍謄本の束の代わりとすることができるというものです。 この証明書は必要な数だけ無料で交付されますので、これまで不動産や金融機関の相続手続きを同時にするには、その数だけ手間と費用をかけ戸籍謄本等一式の束を揃える必要がありましたが、負担なく同時に複数の名義変更ができるようになりました。

平成28年４月１日より

空家となった相続した実家を売る場合には、その譲渡所得から最高３，０００万円が控除されることになりました。空家問題対策の一環ですが、認められるための主な要件は　�@昭和５６年５月３１日以前に建築された、相続開始直前までに同居人がいなかった一戸建であること　�A相続開始後３年後の年末までに譲渡すること�B売却価格が１億円以下であること等です。相続してから売却するまでの間に、貸付けたりすると適用されなくなります。